2024.05.03
家督相続 〜円満な相続のために〜
この賃貸用建物は建てた方がいいの？② 損益・収支の転換点
建築資材や修繕費の高騰、少子化、借入金利率の引上げが見込まれる社会の中で より良い選択をするために、前回に引き続き、賃貸用建物の建築の計画段階で、気にしておくべきポイントをひとつご紹介させていただきます。
長期投資に伴う、損益・収支の転換点を確認されましたか
新しい建物に係る損益・収支計画を立てる際には、30～40年程度の長期計画を立てることが多いものです。
それは、不動産投資が長期投資であり、単年の損益・収支を見るだけではその投資の良否を判断することができないためです。
一義的には、最終的な収支累計額がプラスであれば、投資する意味があることとなります。
しかし、計画の中で収支（資金繰り）がマイナスとなる時期がある場合には、そのマイナスの時期を乗り越えられるかどうかを検討することも必要です。
収支計算の転換点となるのは、次のような時点です。
①新築して、貸付けたとき ・・・ 所得が発生し、収入が増えます
②資産の減価償却が終わったとき ・・・ 所得が増加するため、税金が増加し、支出が増えます
③借入金を完済したとき ・・・ 支出が減って、資金繰りが良くなります
建物の構造によっては、固定資産の耐用年数が、借入金の返済期間よりも短い場合があります。
すると、借入金の返済に加えて、減価償却が終わった後の納税支出の増加が負担となります。
この期間が長いほど、資金繰りを真剣に考える必要が出てくるでしょう。
賃貸用建物の建築は相続税の節税対策として有効であるため、
相続及び資産活用の観点を中心に検討される機会が多いように思います。
しかし、負動産となる不動産も少なくない現代においては、建てた建物が相続人の負担となることもあり得ます。
ですから、不動産経営の側面からもしっかり検討した上で投資判断を行うことが欠かせません。
